銷售人員必備三大件

㈠ 新入行的房地產銷售員應掌握的最基本知識有哪些

房地產基本知識
商品房-------有產權保證,可以自由抵押買賣繼承的房屋
商住房-------可以用於居住和辦公的房屋
住宅----------用於居住功能房屋.
別墅----------已超過單住房功能,兼帶高級休閑、娛樂的獨立樓房,通常為三層.
工廠----------生產製造產品的特定場所.
透天厝-------較別墅低檔次的獨棟房屋,通常位於郊區,較大規劃.
高層----------十層以上100米以下的電梯式建築(帶電梯).
多層-------十以下不帶電梯的建築
超高層-----超過100米以上的建築物
裙樓-------建築物底部龐大的用於做商場的部分.
彈性隔間---可移動隔間牆的室內空間,通常用於辦公
開放式設計---無隔斷的設計,利於空間較廣,如餐廳、客廳.
公攤-------每戶直接或間接使用的公用部分,如電梯、配電室.
抵押貸款—-用房產證、土地使用證做抵押,向金融機構貸款.
按揭貸款—-以商品房預售合同為抵押向銀行貸款.
土地使用證—-准許某土地使用的證明.
預售許可證----商品房准許出售的證件
建築工程規劃許可證---
契稅3.8% (包括手續費)
房屋產權證—-用於證明房屋所有權的房屋證明.
建設許可證明--用於證明該項建設符合規定並准許建設.
滯納金-----因甲方工程延誤或乙方交款延誤,該交納的違約金.
工程圖-----建築工程方案圖
墨線圖-----建築物內部結構圖
坐北朝南---指大廳之面朝南.
左青龍-----左側為青,吉祥之徵
右白虎-----房屋右側為白虎,凶方之徵
一次性付款---將款項一次性交清.
分期付款-----准款分幾次支付的方式.
剪力牆-------承受房屋重力的牆,不可任意敲打,若要敲打需申請
消防電梯-----專門用於消防滅火的電梯,有抽煙,排分的電梯.
衛浴三大件---洗盆,浴盆,坐式馬桶.
廚房五大件---洗刷池,吊櫃爐台,料理台,抽油煙機.
市場區割-----產品更新換代不同類型,以迴避市場供需量的排擠.
保險---------本息總額×5.5‰×總年數（按揭）
容積率-----總建築面積與佔地面積之比（通常不含地下室）
兩書----1、商品房使用說明書2、房屋質量保證書
建築密度----建築物佔地面積與總佔地面積之比建築物越大,房子越密.
DM-------郵寄用的廣告用品
MP-------報紙廣告
CP--------電視廣告
POP------戶外看板
MG-------雜志廣告
SP---------銷售時,促使客戶購買的假語言假動作
佔地面積-----項目用地面積(含建築物)
建築物佔地面積------建築物佔地的實際面積之比
綠化率-----------綠化面積與總佔地面積之比
使用率----------使用面積與建築面積之比
標准層高--------3米
平面價差--------平面方位不同產生的價格差異(位置)
主體價差--------不同樓層產生的價格差異
議價空間-----討價還價的價格差異
管道間--------用於安置各類管道空間
技術風險-----技術跟不上
客戶購房的主要要求:
1.地段
2.建築外觀
3.市內平面布局(客廳較大為好,不要門對著客廳.洗手間的門不對著大廳,廳方方正正,易於裝修).
4.透風採光(主力法則,賣點)
5.周圍環境
6.房產的行銷重點:a.時代性(抓住市場的空檔)b.生活性c.安全性d.舒適性e.方便性
7.消費者購房動機a.感情動機b.理智動機:方便實用可靠經濟實際利益眼光購買欲c地點動機:d.直覺動機:第一眼看上去就喜歡價格直覺
關於肢體語言的判斷:
說話沒把握------可能說謊
抖腳----------可能不耐煩
筆放在嘴裡----需要信息
眼神不敢正視—心虛
緊握雙手-----焦慮
小腳晃動-----對你的觀點滿不在乎
搓手-----對事物有所期待
實戰:團對精神:沒有超級的個人只有超級的團對(例獅子王風范)
戰略:漠視敵人
戰術:重視敵人1.治氣2.治心,攻心戰:使顧客在戰勢上略輸一籌3.治力:不斷的學習4.治變:隨機應變
二擇一法則:邀約的技巧,如何從平凡中發覺不平凡.
判斷住宅的好壞:看裡面住著幾個老外
影響房地產的風險因素:1.政策風險
2.經濟風險(市場供求)
3.國際風險(金融風暴)
4.技術風險(豆腐渣工程質量)
5.自然風險(天災人禍)
接聽電話步驟:
1.確定公司名稱
2.表示問候
3.提供協助(將產品的賣點介入,打入吸引力)
4.確認客戶是否一起來看,若已有別的業務人員追蹤
5.介紹項目,配合模型作大概講解,一次只推兩種戶型
6.帶客戶看現場,邊走邊介紹.
7.銷售人員不是賣房子給顧客,是替顧客買房子.
不同類型客戶的應付技巧:
1.趾高氣揚型:先穩住對方,通過產品的特色趁機找出弱點
2.笑話銷售人員型
3.沖動易變型:買與不買在一念之差,突出產品的特色,賣點,暗示產品搶手,借力
4.推三吐四型:對銷售人員無反對意見,但處於無表態.應付方法:仔細追查其不能決定的真正原因.
5.金屋藏嬌型:與女方同往男方表示沉默不語.應付方法:拉攏女方態度穩重,適時注重男方.
6.成熟穩重型:與銷售人員洽談時,窮追不舍,不容易說服.應付方法:以平常心相待,以產品的質量,公司的信譽,企業的形象做保證.
7.欠缺經驗型:想買房但又不能作決定.應付方法:快刀斬亂麻,態度矜持,讓客戶覺得你是房產專家.
8.大小統吃型:心思細膩,喜歡挑毛病,狠狠殺價.應付方法:不心持手軟,適應借力,以氣氛相對壓.
9.風水卜算型:不關心材料,不關心結構,只關心朝向,方位.應付方法:現代觀點,適當配以風水學.
銷售實踐中應避免的錯誤方式：
1．遇到客戶不穩重,沉不住氣,急於銷售
2．客戶問價就以為要買房子.
3．以低姿態,打電話給客戶.
4．沒有詳細考慮認為要買,自我陶醉.
5．客戶問什麼,答什麼.
6．客戶一來就拿筆記本,急於記聯系方式
7．攻擊其它房地產公司,讓客戶對你的信任度大打折扣.
8．否定客戶的意見
9．沒有完全明白客戶的心態,就讓其離去.
10．情緒化的語氣,不可出現.
房地產面積怎樣算出來
建築面積
住宅的建築面積對於購房者來說十分重要，但計算范圍比較復雜，購房者需細細了解。在住宅建築中需要建築面積的范圍和方法是：
1、單層住宅建築物，不論高度如何，均按一層計算，建築面積按建築物外牆勒角以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建築面積。
2、兩層以上的住宅建築物，建築面積按各層建築面積的總和計算，底層建築面積按上述第一條方法計算。因此，建築面積對多層和高層來說，又叫「建築展開面積」。
3、地下室、半地下室及相當入口的建築面積，按其上的外牆外圍水平面積（但不包括採光井、防潮層及保護牆等）。
4、多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建築自然層樓計入總建築面積。高層建築物內的技術層（供放置管道設備和維修養護）如果層高超過2.2米應100%計算建築面積。
5、突出牆外的門斗，有頂蓋和柱子的走廊、檐廓和雨蓬，如北京、天津等城市一帶的「騎樓」，四和院內的抄手廊等，按其投影面積的50%計算建築面積。
6、多層或高層建築中，突出於房頂圍護結構的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按維護結構外圍水平面積計算建築面積。
住宅建築中不計入建築面積的范圍有：
1、層高小於2.2米以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.2米的地下室和半地下室。
2、突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的下班幕牆、垛、牆腳、無柱雨蓬等等。
3、房屋之間無上蓋的架空通廊。
4、房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。
5、建築物內的****作平台、上斜平面及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。
6、騎樓、過街的地層用做道路的巷通行部份。
7、利用引橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。
8、活動房屋、臨時房屋。
9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干線、支線。
10、與房屋室內不相同的房屋間伸縮縫。
使用面積
住宅套內使用面積的概念是每套住宅門戶內除牆體厚度外全部凈面積的總和。其中包括卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃（不包括吊櫃）、戶內樓梯（按投影面積）。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低於2.1米，其餘部分最小凈高不低於1.5米，符合以上要求可計入使用面積，否則不算做使用面積。
銷售面積
商品房按「套」或「單元」出售，商品房的銷售面積既為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下可簡稱為套內建築面積）與應分攤公用建築面積之和。用公式表示既為：商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。
1、套內建築面積由以下三部分組成：套（單元）內的使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積。套內建築面積各部分的計算原則如下：
（1）套（單元）內的使用面積
住宅按《住宅建築設計規范》規定的方法計算。其他建築，按照專用建築設計規范規定的方法或參照《住宅建築設計規范》計算。
（2）套內牆內體面積
商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建築空間投影面積的分隔以及外牆（包括山牆）均為公用牆。公用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
非公用牆體水平投影面積全部計入牆體面積。
（3）陽台建築面積
陽台是指供居住者進入室外活動、晾曬衣物的空間。
陽台按照設計規劃建造類型可分為：凸陽台、半凸半凹陽台、凹陽台、有柱陽台、平台等多種結構類型。
陽台按建築使用面積要求可分為封閉式、未封閉式多種用途類型的陽台。
有關陽台的面積計算圖標《房產測量規范》規定不分建築類型，只分全封閉或不封閉。全封閉的陽台按其外圍水平投影水平面積的一半計算建築面積。
（4）套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
2、分攤的公用建築面積
分攤的公用建築面積有兩部分組成：
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳或過道等功能上為整幢建築服務的公共用房和管理用房的建築面積。
（2）各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
公用建築面積不包括任何作為獨立使用空間租售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。
公用建築面積的計算方法：整棟建築物的面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚以及人防工程等建築面積，既為整棟建築物的公用建築面積。
將整棟的公用建築面積除以整棟的各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤系數。
售樓員的必做「功課」

現在，售樓員這行當已經開始走下坡路，從傭金情況就能得到證明。兩三年前，北京售樓員的傭金一般可以達到千分之三到千分之四，而現在一般只有千分之一到千分之二。有的樓盤乾脆就不招聘正式的銷售員，而是老闆找自己的親戚代替。但是一名優秀的售樓員還是能起很大作用的。「市調」是所有房地產銷售員的必修課。所謂「市調」就是銷售人員帶著需要調查的問題，去周邊樓盤的售樓處拜訪，做市場調查。這種拜訪並不需要遮掩自己的真實身份，因為任何樓盤的銷售都要跑到別的樓盤去「市調」。「市調」的結果越細越好，目的就是為了將來接待客戶，可以對周邊樓盤知己知彼，畢竟客戶都不願意從一個「糊塗蛋」那裡買樓。

有銷售經驗的人與初出茅廬的人大不相同。徐先生大學時學的就是物業管理專業，畢業後在高檔寫字樓幹了兩年物業管理就開始當上了售樓先生，至今已有四年，現在北京西直門的一個樓盤做銷售經理。用他的話說，成功的售樓員都很細心。「男看鞋，女看包。老售樓員和客戶打個照面，就知道對方是不是自己的潛在客戶。第一次接觸到的客戶，銷售要想方設法了解到對方的真實購房意向。好的銷售員一般都有個工作日記本，記載客戶的意向、體貌特徵，甚至是汽車牌子。如果只記客戶姓名、電話，過兩天自己就想不起來了。」

銷售人員最大的忌諱就是不能說周邊樓盤的壞話。道理簡單，說不定哪位客戶就是附近樓盤的購房者，如果銷售人員說某某樓盤的缺點，那麼客戶肯定不愛聽，可能會轉身離去，最氣人的就是找別的售樓員去了。遇到這種情況，有經驗的銷售人員都會先肯定客戶的說法，再轉過頭說自己樓盤的突出優點在哪裡，讓客戶相信買自己銷售的樓盤是更明智的。客戶中有多種類型，有的是為了自住，有的是為了投資。在自住型的客戶中，沖動的人比較多，這也是售樓員最喜歡的客戶，不用費多少口舌，客戶就干凈利落地把訂金交了。如果是遇到了投資客，就比較難纏。這類人都有豐富的購樓經驗，這就需要銷售人員有更高超的銷售技巧，此時售樓者要扮演一名理財師的角色，幫助客戶計算復雜的投資收益率，用銷售人員自己的話說，「其實都是瞎扯淡，現在投資住房誰都知道不賺錢。」這類投資者以女性居多，她們基本上是不緊不慢，有很多人簡直就把看房作為自己的業余愛好。所以對這類人需要售樓員極大的耐心。比如項目又推新盤，或者有什麼優惠活動都要電話通知她們，說不定哪天客戶就來交訂金了。

㈡ 汽車三大件最好的牌子是哪些求推薦。

汽車三抄大件最好的牌子是襲大眾，實用耐用，質量好，值得入手。

1、大眾發動機

撇開性能，大眾的渦輪增壓技術其實是最早深入國人心中的動力，也可以說掀起了國內對渦輪增壓動力的追捧了。現在大眾車型上最具代表的就是EA211和EA888兩款動力，前者主要是1.4T、1.2T小排量，後者則是中高級別車型的1.8T和2.0T。

4、總結

要知道大眾這個品牌在三大件上都沒有什麼問題，大眾卻能夠獨善其身，1.5L都沒有燒機油的機會，6AT變速箱的可靠性自然也不用多說，底盤更是扎實，雖然短但是硬啊！

㈢ 作為一個合格的銷售人員,怎麼給客服介紹車,拿本田思域(外觀,內飾,三大件)

你好。建議您根據客戶的需求。給客戶介紹本田思域的。外觀內飾。和。三大件。在這個過程當中一定要突出車子的特點。及產品的。競爭力去介紹。適當的時候可以進行降價。優惠。旺財呢？

㈣ 要成為一名汽車銷售人員，應該具備的專業知識和技能有哪些方面呢

要成為一名汽車銷售人員，首先你要你要對汽車要有所了解，一輛汽車大致分為哪幾部分，每個部分又有那些種類，這個必須要有所了解。第二你要對你所銷售的汽車的三大件要全面細致了解，像發動機，內飾，變速箱等，了解這些有助於你隨口就能回答出客戶提出的問題，同時你要知道你銷售汽車品牌的優勢與劣勢。第三，你要清楚買一輛車的具體流程，這個一定不能出錯，包括全款購車和貸款購車等。只有你了解了這些，你才是一名合格的汽車銷售人員。

㈤ 汽車三大件是什麼

發動機

(5)銷售人員必備三大件擴展閱讀：

1、發動機：能夠將其他形式的能量轉換成內機械能的機器，用容於發電設備，以及包括動力設備在內的整個機器。

2、底盤：指四個部分的組合：傳動系，驅動系統，轉向系統和制動系統。 支持並安裝汽車發動機及其零部件，形成汽車的整體造型，承受發動機動力，保證正常行駛。

3、變速箱：主要指汽車的變速箱，它分為手動，自動兩種。手動變速器：主要由齒輪和軸組成，通過不同的齒輪組合產生變速力矩;自動變速器：由液力變矩器，行星齒輪和液壓控制系統組成。 扭矩傳遞通過液壓傳動和齒輪組合來實現。

我國國家最新標准《汽車和掛車類型的術語和定義》(GB/T 3730．1—2001)中對汽車有如下定義：由動力驅動，具有4個或4個以上車輪的非軌道承載的車輛，主要用於：載運人員和（或）貨物；牽引載運人員和(或)貨物的車輛；特殊用途。

參考資料：網路-汽車

㈥ 汽車三大件是哪些

汽車三大件指的是汽車的發動機、變速箱以及底盤。

1、發動機

發動機被譽為汽車的心臟，發動機是汽車的動力源。汽車發動機大多是熱能動力裝置，簡稱熱力機。熱力機是藉助工質的狀態變化將燃料燃燒產生的熱能轉變為機械能。決定著汽車的動力性、經濟性和環保性。根據動力來源不同，汽車發動機可分為柴油發動機、汽油發動機、電動汽車電動機以及混合動力等。

2、變速箱

汽車的變速箱，它分為手動、自動兩種，手動變速箱主要由齒輪和軸組成，通過不同的齒輪組合產生變速變矩；而自動變速箱AT是由液力變扭器、行星齒輪、液壓變距系統和液壓操縱系統組成。通過液力傳遞和齒輪組合的方式來達到變速變矩。

3、底盤

汽車底盤由傳動系、行駛系、轉向系和制動系四部分組成。底盤作用是支承、安裝汽車發動機及其各部件、總成，成形汽車的整體造型，並接受發動機的動力，使汽車產生運動，保證正常行駛。

(6)銷售人員必備三大件擴展閱讀：

分類車輛識別代碼（VIN）具有全球通用性，最大限度的信息承載性和可檢索性，已成為全世界識別車輛的唯一「身份證」。VIN由一組字母和阿拉伯數字組成，共17位。

從VIN中可以識別出車輛的生產國、製造公司或廠家、車的類型、品牌、車型系列、車身形式、發動機型號、車型年款、安全防護裝置型號、檢驗數字、裝配工廠名稱、出廠順序號碼等。當每輛車打上VIN後，其代號將伴隨車輛的注冊、保險、年檢、保養、修理直至回收報廢。

乘用車

乘用車在其設計和技術特性上主要用於載運乘客及其隨身行李和(或)臨時物品，包括駕駛員座位在內，乘用車最多不超過9個座位。乘用車分為以下11種車型。

主要有：普通乘用車、活頂乘用車、高級乘用車、小型乘用車、敞篷車、艙背乘用車、旅行車、多用途乘用車、短頭乘用車、越野乘用車、專用乘用車。

商用車

商用車在設計和技術特性上用於運送人員和貨物，並且可以牽引掛車，但乘用車不包括在內。主要有：客車、半掛牽引車、貨車。

㈦ 營銷三大件分別指什麼

因產品而異 不過一般指商品展示櫃台 商品介紹立牌 最後是商品宣傳人員 希望這個回答對你有幫助

㈧ 人生必備三大件

人生必備三大件：
自信，自尊，自強。
我覺得擁有這三樣，就能積極上進的生活，也會更容易走向成功。